Die Bewertung von Gewerbeimmobilien ist ein vielschichtiger Prozess, bei dem die Lage eine zentrale Schlüsselrolle spielt. Gerade im Jahr 2025, in dem Marktbedingungen dynamischer denn je sind, zeigt sich, dass die geografische Position einer Immobilie nachhaltigen Einfluss auf deren Wertausprägung hat. Von urbanen Metropolen bis hin zu aufstrebenden Wirtschaftszentren – die Standortqualität kann den Unterschied zwischen einem lukrativen Investment und einer risikobehafteten Anlage bedeuten. Zudem sind Aspekt wie Infrastruktur, Kundenfrequenz und regionale Wirtschaftskraft unverzichtbare Einflussfaktoren. Experten wie André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH, betonen, dass die Lage nicht isoliert betrachtet werden darf, sondern stets in Kombination mit anderen Bewertungsdimensionen wie Nutzungsmöglichkeiten, Bauzustand und Mietstruktur analysiert wird. In diesem Artikel zeigen wir anhand diverser Beispiele und Fachwissen auf, warum die Lage bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien der entscheidende Faktor ist und wie sie sich auf unterschiedliche Immobilienarten auswirkt.
Auswirkungen der Lage auf die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien
Die sogenannte „Lage“ ist bei Gewerbeimmobilien im Vergleich zu Wohnimmobilien besonders komplex zu interpretieren und zu bewerten. Sie umfasst nicht nur die physische Position, sondern auch die wirtschaftliche Einbettung, die Nähe zu Verkehrswegen, die Verfügbarkeit von Fachkräften und die regionale Kaufkraft. Ein Beispiel: Eine Büroliegenschaft in zentraler Innenstadtlage Münchens zieht meist höhere Mieten und Kaufpreise an als eine vergleichbare Immobilie in einem weniger entwickelten Vorort.
Im Detail beeinflusst die Lage verschiedene Aspekte:
- Erreichbarkeit und Verkehrsanbindung: Ein Gewerbeobjekt in der Nähe von Autobahnen, Bahnhöfen oder Flughäfen punktet besonders für Logistik- und Produktionsimmobilien mit effizienten Transportmöglichkeiten.
- Kundennähe bei Handelsimmobilien: Einzelhandelsflächen profitieren von frequentierten Fußgängerzonen oder Einkaufszentren, während solcher Standort für Büroimmobilien weniger entscheidend ist.
- Regionale Wirtschaftskraft: Starke Wirtschaftszweige und niedrige Arbeitslosenquoten erhöhen die Attraktivität und Mindermietrisiken, was den Wert positiv beeinflusst.
- Infrastruktur und Serviceangebote: Eine gute medizinische Versorgung, Bildungsinstitutionen oder Freizeitangebote steigern die Standortqualität insbesondere für Büroimmobilien, da sie dem Personal zugutekommen.
Engel & Völkers und Jones Lang LaSalle (JLL) haben in ihren Marktstudien für 2025 herausgestellt, dass besonders Bürolagen in wirtschaftlich dynamischen Regionen durch Digitalisierung und Homeoffice-Trends vor neue Herausforderungen gestellt werden. Dennoch bleibt die zentrale Lage unbestritten ein wertsteigernder Faktor für Investoren.
Um die Effekte der Lage simultan zu bewerten, nutzen Sachverständige eine Kombination aus Marktanalysen und konkreten Daten zu Mietpreisen und Leerstandsraten, die in Portalen wie ImmobilienScout24 und bei renommierten Beratungsfirmen wie CBRE und Colliers International regelmäßig aktualisiert werden. Diese Daten helfen, die regionale Mittelfristplanung zu erfassen und Standortrisiken besser einzuschätzen.
| Standortfaktor | Wertsteigerungspotenzial | Typische Immobilienkategorie |
|---|---|---|
| Zentrale Innenstadtlage | Hoch | Büroimmobilien, Handelsimmobilien |
| Gewerbegebiete mit guter Verkehrsanbindung | Mittel bis Hoch | Produktions- und Logistikimmobilien |
| Periphere Randlagen | Niedrig | Alle Kategorien, besonders Handelsimmobilien |
Bewertungsverfahren bei Gewerbeimmobilien und der Einfluss der Lage
Die Wahl des Bewertungsverfahrens hängt maßgeblich von der Lage ab, da sie Auswirkungen auf Ertragsaussichten und Drittverwendungsfähigkeit hat. Häufig angewandt wird das Ertragswertverfahren, das den erwarteten Gewinn aus Mieteinnahmen in Relation zum Standort pussiert. Bei Immobilien mit sehr speziellen Nutzungen, wie Spezialimmobilien, muss zudem das Sachwertverfahren oder das Pachtwertverfahren berücksichtigt werden.
In der Praxis zeigt sich:
- Ertragswertverfahren: Besonders geeignet für Immobilien mit einer breiten Drittverwendungsfähigkeit, z.B. Bürogebäude in zentralen Lagen.
- Pachtwertverfahren: Relevant für Betreiberimmobilien, beispielsweise Autohöfe auf verkehrsgünstigen Standorten.
- Sachwertverfahren: Speziell bei Spezialimmobilien mit hoher Individualität und eingeschränkter Standortwechselmöglichkeit.
- Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF): Für internationale Investoren, die sich genauere Prognosen über Wertentwicklung und Ertragsstrom wünschen.
Die Lage beeinflusst damit auch die Auswahl des Bewertungsverfahrens, denn sie bestimmt die Wirtschaftlichkeit, die Risikoabschätzung und die potenzielle Flexibilität bei der Nutzung. Experten von BNP Paribas Real Estate und Cushman & Wakefield raten, die Standortanalyse frühzeitig in den Bewertungsprozess einzubeziehen, um Fehleinschätzungen zu vermeiden.
So hat beispielsweise in Dresden die Immobilienbewertung durch Heid Immobilien GmbH bewiesen, dass eine exakte Standortanalyse zu einer realistischen Einschätzung des Verkehrswerts führt. Dabei fließen neben der Lage auch kommunale Bebauungspläne, geplante Infrastrukturmaßnahmen und Mietumsätze in die Bewertung ein.
| Bewertungsverfahren | Typische Anwendungsfälle | Lageabhängige Besonderheiten |
|---|---|---|
| Ertragswertverfahren | Breit anwendbar, vor allem Büro- und Handelsimmobilien | Hohe Drittverwendungsfähigkeit verstärkt den Effekt zentraler Lagen |
| Pachtwertverfahren | Betreiberimmobilien, z.B. Autohöfe, Tankstellen | Abhängigkeit von Verkehrsanbindung und Kundenfrequenz im Standort |
| Sachwertverfahren | Spezialimmobilien mit spezieller Ausstattung | Limitierte Drittverwendungsfähigkeit durch individuelle Bauweise |
| Discounted-Cashflow-Verfahren | Internationale Investoren | Berücksichtigung langfristiger Standortentwicklungen |
Weitere Einblicke und praxisnahe Tipps zum Thema Gewerbeimmobilienbewertung bietet auch dieser Artikel zur Digitalisierung und Wirtschaftsentwicklung.
Wie die Lage das Ertragspotenzial und die Drittverwendungsfähigkeit beeinflusst
Die Drittverwendungsfähigkeit beschreibt, wie flexibel eine Immobilie von einem neuen Nutzer übernommen werden kann, ohne dass größere Umbauten nötig sind. Lage und Nutzungsart spielen hier eine zentrale Rolle für den zukünftigen Wert.
- Hohe Drittverwendungsfähigkeit: Büroimmobilien in zentraler Lage, die durch einfache Anpassung neu vermietet werden können, erzielen in der Regel einen höheren Wert.
- Mittlere Drittverwendungsfähigkeit: Logistikimmobilien mit guter Verkehrsanbindung zeigen stabile Mietrenditen, da ihre Lage für viele Unternehmen attraktiv ist.
- Niedrige Drittverwendungsfähigkeit: Spezialimmobilien wie Chemielabore oder Krankenhäuser haben wegen ihres speziellen Zuschnitts und der eingeschränkten Nutzbarkeit oft geringeren Marktwert.
Die Mietsituation ist eng mit der Lage verwoben. Lange Mietverträge an zentralen Standorten steigern die Stabilität der Erträge, während Leerstände vor allem in peripheren Gewerbegebieten wertmindernd wirken.
Bei der Bewertung sollte auch die wirtschaftliche Entwicklung des Standorts berücksichtigt werden. Regionen, in denen deutsche Startups besonders viele Investoren anziehen, profitieren mittelbar von steigender Nachfrage nach flexiblen Büroflächen – Lesenswert hierzu ist dieser Artikel zum Startup-Investment.
Interessante Perspektiven zur Lage und ihrer Bedeutung im Kontext internationaler Investitionen liefert zudem Fulda, wo Savills und Aengevelt Immobilien eine steigende Nachfrage nach Innovationsstandorten feststellen.
Regionale Infrastruktur und ihre Bedeutung für den Standortwert von Gewerbeimmobilien
Die Qualität der Infrastruktur vor Ort ist ein entscheidendes Kriterium bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien. Neben Verkehrswegen gehören dazu auch Versorgungsnetze, Telekommunikationsmöglichkeiten und städtische Dienstleistungen. In vielen Fällen entscheidet die infrastrukturelle Anbindung darüber, ob eine Immobilie als Büro, Logistikzentrum oder Produktionshalle attraktiv ist.
Folgende Faktoren sind bei der Standortinfrastruktur relevant:
- Öffentlicher Nahverkehr: Erschließt die Immobilie für Mitarbeiter und Kunden bequem und umweltfreundlich.
- Digitale Infrastruktur: Glasfaseranschlüsse und 5G-Netze erhöhen den Wert vor allem bei Büroimmobilien und Forschungseinrichtungen.
- Energieversorgung: Nachhaltige Energiekonzepte und Verfügbarkeit von alternativen Energien steigern Attraktivität und Zukunftssicherheit.
- Verfügbarkeit von Fachkräften: Regionale Bildungsangebote und Arbeitsmarktsituation beeinflussen den Wert.
Investoren wie Deka Immobilien empfehlen, die Infrastruktur als Teil der Due-Diligence-Prüfung zu betrachten, bevor sie große Investitionen tätigen. Eine gute Infrastruktur kann Investitionsrisiken reduzieren und den Wert stabilisieren.
Beispielsweise betont Cushman & Wakefield, dass Standorte mit exzellenter digitaler Vernetzung im Zusammenhang mit dem Trend zur Digitalisierung der Wirtschaft zunehmend an Bedeutung gewinnen. Dies findet auch in aktuellen Studien zur deutschen Wirtschaftsentwicklung seinen Niederschlag – mehr dazu in diesem Fachartikel.
Calculateur de la valeur locative (Ertragswert) d’un bien commercial
Berechnung des Ertragswertes einer Gewerbeimmobilie mit Eingaben für Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer
Praxisbeispiele: Lagebewertung bei verschiedenen Gewerbeimmobilienarten
Die unterschiedlichen Kategorien von Gewerbeimmobilien reagieren unterschiedlich sensitiv auf die Lagefaktoren. Experten unterscheiden sechs Hauptarten:
- Büroimmobilien: Hohe Flexibilität durch Drittverwendungsfähigkeit, besonders wertstabil in zentralen Lagen großer Wirtschaftsstandorte.
- Freizeitimmobilien: Abhängig von Kundenfrequenz und regionaler Beliebtheit, wie z.B. Fitnessstudios oder Vergnügungsparks.
- Handelsimmobilien: Stark von Fußgänger- und Kundenströmen geprägt, Innenstadtlagen erhöhen Miet- und Kaufpreise erheblich.
- Logistikimmobilien: Starke Abhängigkeit von Verkehrsanbindung und Platzangebot, bevorzugt in Gewerbegebieten mit guter Infrastruktur.
- Produktionsimmobilien: Mischung aus Fertigung, Lagerung und Büro, Lageanforderungen variieren je nach Branche.
- Spezialimmobilien: Beispielsweise Arztpraxen, Hotels oder Tankstellen, mit geringer bis keiner Drittverwendungsfähigkeit, Standort meist an branchenspezifische Anforderungen gebunden.
Während Büroimmobilien in zentralen Lagen oft hohe Wertsteigerungen erfahren, sind Spezialimmobilien wie Chemielabore oder Seniorenresidenzen stärker durch die Lagegebundenheit limitiert. Investoren sollten daher bei diesen Objekttypen die Lage und Nutzbarkeit besonders kritisch prüfen.
Ein Blick auf den Marktführer ImmobilienScout24 zeigt, dass attraktive Lageparameter eng mit stabilen Mieteinnahmen korrelieren und somit die Finanzierungschancen verbessern. Dies wurde in der Zusammenarbeit von Heid Immobilien GmbH mit großen Instituten wie TÜV und DEKRA umfassend bestätigt.
| Immobilienart | Wichtigste Lagefaktoren | Bewertungsempfehlung |
|---|---|---|
| Büroimmobilien | Zentralität, Verkehrsanbindung, Infrastruktur | Ertragswertverfahren mit Fokus auf Drittverwendungsfähigkeit |
| Freizeitimmobilien | Kundenzugang, Erreichbarkeit, regionale Attraktivität | Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren kombiniert |
| Handelsimmobilien | Fußgängerzonen, Sichtbarkeit, Kundenfrequenz | Ertragswert- und Vergleichswertverfahren |
| Logistikimmobilien | Verkehrsanbindung, Fläche, Ausbaupotenzial | Ertragswertverfahren mit Berücksichtigung von Verkehrslage |
| Produktionsimmobilien | Nutzungsvoraussetzungen, Standortvorteile, baul.Tauglichkeit | Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren |
| Spezialimmobilien | Branchenspezifische Anforderungen, geringe Drittverwendungsfähigkeit | Sachwertverfahren mit hoher Individualbewertung |
Weitere hilfreiche Informationen zu Innovationsstandorten und Technologieparks in Deutschland finden Sie in diesem Artikel.
Häufig gestellte Fragen zur Rolle der Lage bei Gewerbeimmobilienbewertungen
- Wie wirkt sich die Lage auf den Mietpreis von Gewerbeimmobilien aus?
- Die Lage beeinflusst den Mietpreis erheblich, insbesondere durch Erreichbarkeit, Kundenfrequenz und Infrastruktur. Zentrale Lagen ermöglichen meist höhere Mieten, während periphere Standorte geringere Mieterlöse erzielen.
- Welche Bewertungsmethode ist bei Spezialimmobilien sinnvoll?
- Für Spezialimmobilien wird üblicherweise das Sachwertverfahren angewendet, da die besonderen Anforderungen und die geringe Drittverwendungsfähigkeit eine individuelle Bewertung notwendig machen.
- Warum ist die Drittverwendungsfähigkeit bei der Lagebewertung wichtig?
- Die Drittverwendungsfähigkeit spiegelt die Flexibilität der Immobilie wider, von verschiedenen Nutzern übernommen zu werden. Eine breite Verwendbarkeit in Verbindung mit einer guten Lage steigert den Wert und die Vermietungschancen.
- Wie beeinflusst die Infrastruktur den Gewerbeimmobilienwert?
- Eine ausgezeichnete Infrastruktur, wie guter ÖPNV, digitale Netze und Energieversorgung, erhöht die Attraktivität und den Wert der Immobilie nachhaltig.
- Kann man die Lage selbst beurteilen oder sollte ein Gutachter hinzugezogen werden?
- Obwohl eine erste Einschätzung möglich ist, sollte die Bewertung – besonders in komplexen Fällen – von professionellen Gutachtern vorgenommen werden, da viele Faktoren berücksichtigt und vernetzt analysiert werden müssen.
